Nombreux sont les pièges et choses à ne surtout pas faire dans l’investissement locatif, sinon on fonce droit dans le mur. Voici les explications pour les éviter.
Sommaire
- Choisir un mauvais emplacement
- Ne pas anticiper les coûts annexes
- Se précipiter
- Acheter à distance sans faire de visite
- Ne pas voir des défauts structurels sur l’immeuble
- Croire que les agences immobilières sont nos amies
- Penser que ça ne prend pas de temps
- Ne pas déléguer
- Surestimer son projet
- Ne pas anticiper des changements éventuels de législation
- Ne pas regarder les diagnostics DPE
- Penser qu’il ne faut pas avoir de l’argent pour investir
- Ne pas choisir la bonne fiscalité
- Se lancer dans l’immobilier uniquement pour de la défiscalisation
Choisir un mauvais emplacement
L’emplacement se fait principalement en fonction du projet, et de l’usage final du bien.
Choisir un mauvais emplacement est la pire erreur en immobilier ! Tout réside dans l’emplacement.
Et contrairement à beaucoup de choses dans l’immobilier, l’emplacement, lui, on ne peut pas le changer.
La localisation va non seulement est importante pour de l’immédiateté (est-ce que les locataires recherchent cet endroit ? Est-ce bien desservi par les transports ?) mais aussi importante sur le long terme (Est-ce que cet endroit a du potentiel ? Vais-je réaliser une plus value dans 20 ans ?)
L’emplacement touche donc la rentabilité même du projet.
▶ Emplacement: 7 moyens pour trouver dans quel quartier investir
Ne pas anticiper les coûts annexes
Et ils sont très nombreux… Pour n’en citer que quelques uns:
- Charges
- Assurance PNO
- Assurance crédit
- Comptabilité
- Électroménager ou meuble à remplacer
- Charges de copropriété
- Impondérable qui peut arriver à n’importe quel moment…
- Frais divers (comme des recommandés à envoyer par exemple)
- Impôts
- Taxes
Se précipiter
Si vous souhaitez effectuer un achat immobilier locatif en bonne et due forme, alors prenez le temps d’analyser les composantes du marché immobilier et ne vous précipitez pas.
Les sommes d’argent sont conséquentes, il ne faut donc surtout pas se précipiter.
De mon côté je ne prends jamais de décision sur un coup de tête, je vais toujours analyser en profondeur la ville et le bien qui m’intéresse.
▶ Lire: Marché immobilier: 12 indicateurs pour analyser une ville
Acheter à distance sans faire de visite
Faire des visites vidéos pour voir si le bien vous intéresse: oui.
Ne pas se rendre sur place et acheter un bien à distance: non.
Vous devez vous rendre sur place pour:
- Évaluer le quartier
- Voir si l’immeuble est dans un bon état
- Voir si le bien est bien conforme à ce que vous attendiez
- Se rendre compte des odeurs: moisissures, humidité…
Ne pas voir des défauts structurels sur l’immeuble
En lien avec le point précédent (et d’où l’importance de se rendre sur place) !
Car un défaut structurel, c’est Impardonnable en terme de coûts par la suite…
Mieux vaut faire le tour de tout: cave, toiture, façades avant et arrière…
Croire que les agences immobilières sont nos amies
Les agents immobiliers sont des commerciaux qui souhaitent vendre le plus vite possible, et ils n’hésiteront pas à donner des chiffres de travaux bidons, ou masquer un quelconque problème pour que la vente se fasse rapidement.
À moins qu’il ne s’agisse véritablement d’un ami, ou d’une personne de confiance, je ne vous recommande pas d’écouter les conseils d’un agent immobilier.
Penser que ça ne prend pas de temps
Même si on délègue une grande partie des tâches, investir en immobilier prend énormément de temps.
Ne serait-ce que dans la recherche, dans l’acquisition, dans les travaux, ou dans la gestion.
▶ Lire: 8 stratégies d’investissement locatif: comparatif et détails
Ne pas déléguer
En écho avec le point précédent, non seulement investir dans l’immobilier locatif prend du temps, et en plus il faut tout déléguer. Car tout faire soit même n’est pas possible.
Vous n’êtes pas à la fois un artisan plombier, un expert comptable, une agence de gestion locative, un fiscaliste…
À chacun son métier et son expertise.
Surestimer son projet
Surestimer son investissement, c’est foncer droit dans le mur.
Il faut que tout soit bien évaluer, et il faut toujours partir sur des hypothèses pessimistes dans vos calculs pour éviter de mauvaises surprises.
Pour bien comprendre son projet immobiliers il faut faire attention à:
- La valeur locative de la ville
- La demande locative de la ville
- Les loyers de la ville
- L’évolution démographique
- Et tout un tas d’autres indicateurs
▶ Lire: Marché immobilier: 12 indicateurs pour analyser une ville
Ne pas anticiper des changements éventuels de législation
Quand on souhaite investir dans certaines villes il faut prendre en considération que les législations évoluent à travers le temps.
Il faut les avoir en tête -sans forcément en faire des points bloquants- et de fait réaliser aussi ses calculs sur des changements d’usage de biens.
▶ Lire: Les 48 villes interdites de Airbnb en 2022 (Mis à jour)
▶ Lire: Ces 26 villes qui encadrent les loyers et limitent les investisseurs
Ne pas regarder les diagnostics DPE
En lien avec le point précédent, la législation concernant les résultats des diagnostics s’est très fortement durcie !
Acheter un logement très énergivore est passible d’interdiction de location (aïe ça fait mal au projet immobilier !)
▶ Lire: Évitez ce piège à l’achat: passoire thermique interdite à la location
Penser qu’il ne faut pas avoir de l’argent pour investir
J’ai vraiment du mal avec toutes ces vidéos YouTube et certains « coachs » immobiliers qui précisent qu’il n’y a pas besoin d’avoir de l’argent pour investir en immobilier.
C’est faux et archi faux ! Avoir de l’épargne est obligatoire quand on se lance dans l’investissement immobilier, car aucun projet ne se finance de lui même à l’achat. Vous devez donc disposer d’une certaine somme d’argent pour:
- Les frais de notaire
- Les coûts liés au crédit immobilier (et courtage)
- Les meubles et l’électroménager
- Et j’en passe
Qui plus est, vous devez avoir des comptes propres, car tout sera épluché par les banques ! Si vous gérez mal votre argent, mais qu’en plus vous n’en avez que peu, la banque ne vous suivra pas.
▶ Lire: 8 stratégies d’investissement locatif: comparatif et détails
Ne pas choisir la bonne fiscalité
C’est un vaste sujet mais qui est important de trancher dès le début.
Car choisir une mauvaise fiscalité, c’est souvent faire un choix irréversible.
La fiscalité dépendra de votre situation et de vos projets de vie: il n’y a donc pas de réponse parfaite à cette question.
▶ Lire: Fiscalité immobilière: les essentiels pour élaborer sa stratégie fiscale
Se lancer dans l’immobilier uniquement pour de la défiscalisation
Tout simplement parce qu’il existe de très nombreux moyens de faire de la défiscalisation et qui vous coûteront beaucoup moins cher que d’acheter un bien immobilier.
Si en plus vous vous penchez sur un bien sous loi Pinel, il y a de très grande chance que ce soit à fuir…
▶ Lire: 8 raisons de ne PAS faire du Pinel – Exemple avec un cas réel
