Ces indicateurs permettent d’établir le rapport de santé d’une ville avant d’y investir, et ainsi de s’assurer de la pérennité et de la fiabilité de son investissement.
Sommaire
- Introduction
- Indicateur n°1: Le nombre d’habitants
- Indicateur n°2: L’évolution démographique
- Indicateur n°3: Le taux de chômage
- Indicateur n°4: Le nombre d’étudiants
- Indicateur n°5: Le nombre d’établissements scolaires
- Indicateur n°6: Le prix au m2
- Indicateur n°7: Le loyer au m2
- Indicateurs n°8: Le taux de propriétaires et de locataires
- Indicateur n°9: La tension locative
- Indicateur n°10: La répartition par type de logement
- Indicateur n°11: Le prix moyen en location courte durée
- Indicateur n°12: Le taux d’occupation moyen location courte durée
- Conclusion
Introduction
Il est indispensable d’étudier certains indicateurs pour comprendre la ville dans laquelle vous voulez investir. C’est en quelque sorte le rapport de santé de la ville en question. Ils permettent de comprendre tout l’environnement qui entoure la ville afin de s’assurer de la pérennité et de la fiabilité de son investissement locatif.
J’utilise ces indicateurs depuis que j’ai commencé l’investissement immobilier. Ils m’apportent toujours la meilleure perspective afin de bien comprendre et analyser les différentes villes où investir – et surtout de me faire une idée afin de choisir la ville / les villes où je vais concentrer mes efforts de recherches.
Indicateur n°1: Le nombre d’habitants
L’importance de cet indicateur varie en fonction du projet que vous avez.
Le nombre d’habitants peut avoir une très grande importance si vous partez sur de la location classique ou du patrimonial, plutôt que de la location courte durée type Airbnb. Mais à l’inverse, certaines très petites villes, comme les destinations balnéaires, peuvent avoir un excellent rendement pour de la location courte durée.
Le nombre d’habitants reflète avant tout l’économie de la ville et sa zone géographique: plus elle est grande, plus elle est dynamique économiquement parlant.
Ceci dit, les grandes villes seront celles avec la rentabilité immobilière la moins intéressante.
Si on veut privilégier un bon rendement locatif, tout en s’assurant de détenir un bien qui ne perde pas ou peu de sa valeur, il faut alors privilégier les villes de plus de 50000 habitants. Sachez par ailleurs qu’il existe plus de 1150 villes de plus de 50000 habitants en France – ce qui laisse donc un très grand choix.
▶ Comment trouver le nombre d’habitants d’une ville ?
Indicateur n°2: L’évolution démographique
Un conseil ici: il faut regarder l’évolution démographique sur 5, 10 et 20 ans afin de déterminer si la démographique est en croissance, décroissance, ou stagnante.
L’évolution démographique est essentielle à mon sens pour n’importe quel type de projet.
Investir dans une ville en très forte décroissance c’est prendre un risque élevé: les habitants sont entrain de fuir la ville, Il faut alors comprendre pourquoi. Moins d’habitants au fur et à mesure du temps veut dire plus de logements disponibles sur le marché locatif, et donc un risque concernant la future recherche de locataires.
À l’inverse, une ville dont la démographie est en forte évolution est un excellent indicateur pour les investisseurs que nous sommes ! Cela veut dire que le développement économique est en très bonne forme, que la ville attire de nombreuses personnes, et qu’il sera plus simple pour vous d’y trouver des locataires.
Les villes stagnantes peuvent être intéressantes à étudier mais il faut analyser différents indicateurs (qui sont ci-dessous) afin de savoir si elles valent le coup ou non.
▶ Comment trouver l’évolution démographique d’une ville ?
Indicateur n°3: Le taux de chômage
Le taux de chômage est un indicateur de la santé économique. Il permet d’analyser si la ville offre assez d’emplois, et si elle attire donc les entreprises. Plus le chômage sera faible, plus on limitera les vacances locatives – et donc on améliorera notre taux de rentabilité.
▶ Comment trouver le taux de chômage d’une ville ?
Indicateur n°4: Le nombre d’étudiants
Très important, surtout si on veut faire de la location étudiante et/ou de la colocation !
Qui plus est, le nombre d’étudiants permet de savoir si la ville investit dans l’éducation ou non – qui est un critère clé pour le futur développement de la ville à mon sens.
▶ Comment trouver le nombre d’étudiants d’une ville ?
Indicateur n°5: Le nombre d’établissements scolaires
Idem que l’indicateur précédent. Personnellement je ne regarde que les établissements supérieurs (en tout cas pour pour de la colocation), et je vais favoriser une ville avec plusieurs universités et écoles supérieures.
▶ Comment trouver le nombre d’établissements scolaires d’une ville ?
Indicateur n°6: Le prix au m2
Bien que cela peut avoir peu d’impact dans certains cas « à court terme », il est toujours important de d’aborder cette question pour une revente future.
Cet indicateur est à analyser sur les 10 à 20 dernières années, et en déduire si le marché a plutôt une tendance haussière ou baissière.
▶ Comment trouver le prix moyen au m2 d’une ville ?
Indicateur n°7: Le loyer au m2
Après avoir regardé le prix d’achat moyen au m2, il faut regarder celui du loyer: il permet de se faire une première idée concernant le rendement locatif de la ville (en tout cas pour de la location classique ici).
▶ Comment trouver le loyer moyen au m2 d’une ville ?
Indicateurs n°8: Le taux de propriétaires et de locataires
Il est évident que si on investit dans un bien pour le louer, il faut que le marché de la ville en question dispose d’un taux de locataires supérieur à celui des propriétaires.
Pour faire simple: on veut donc plus de locataires que de propriétaires (je conseille d’ailleurs à ce que le ratio soit même très penché locataire).
▶ Comment trouver le taux de propriétaires d’une ville ?
Indicateur n°9: La tension locative
La tension locative s’interprète via deux indicateurs: la facilité à trouver un logement pour un locataire, et le budget dédié. En gros, plus il est difficile de trouver un logement, plus vous trouverez facilement un locataire.
C’est l’indicateur ultime à connaitre pour analyser l’offre et la demande du marché locatif qui nous intéresse !
▶ Comment connaître la tension locative d’une ville ?
Indicateur n°10: La répartition par type de logement
La répartition par type de logement vous permettra de comprendre ce qui est relativement commun dans la ville que vous étudiez: à savoir des studios, T2, T3, T4, T5+ …
Il n’est pas déterminant pour choisir une ville, mais important malgré tout à analyser: si vous décidez d’acheter un studio dans une ville qui ne comprend que des couples avec enfants, alors vous réduisez vos chances locatives.
▶ Comment trouver la répartition par type de logement d’une ville ?
Indicateur n°11: Le prix moyen en location courte durée
Le prix moyen en location courte durée est comme son nom l’indique le prix moyen par jour de location.
Ce prix varie généralement en fonction des saisons.
▶ Comment trouver le prix moyen en location courte durée ?
Indicateur n°12: Le taux d’occupation moyen location courte durée
Le taux d’occupation est la moyenne annuelle du nombre de jours loués en location courte durée (que ce soit Booking, Airbnb ou autre). Cet indicateur va bien évidemment être indispensable pour analyser sa rentabilité locative.
Ceci dit, cet indicateur n’est pas à dissocier du prix moyen en location courte durée (indicateur n°13): des destinations balnéaires (station de ski, ou villages en bord de mer) vont être bien évidemment plus louées à certaines périodes – mais le prix de location pendant ces fameuses périodes est aussi bien plus élevé que dans les périodes creuses: la rentabilité locative est donc à calculer ici sur l’année entière.
▶ Comment trouver le taux d’occupation moyen en location courte durée ?
Conclusion
Une fois que vous aurez pris connaissance de tous ces indicateurs, vous aurez une vision globale de la ville pour comprendre s’il faut y investir ou non. Tous ces indicateurs de santé vont influencer le prix de l’immobilier au fil des années et donc les prix d’achat et de revente.
Bien sûr, ces indicateurs sont à mesurer en fonction de votre projet locatif: location classique, location étudiante, colocation, courte durée…
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