Analyse et explication de 8 différentes stratégies pour investir dans l’immobilier locatif (avec tableau comparatif) et maximiser son rendement !
Sommaire
- Introduction
- La location classique « nue »
- La location meublée
- La location étudiante
- La colocation
- La location courte durée
- La location moyenne durée
- La location de place de parking, garage et box
- Tableau comparatif de toutes les différentes stratégies
- Comment appliquer plusieurs stratégies pour un même bien et faire décoller son rendement ?
Introduction
Cet article est un travail constant (et donc non terminé) pour deux raisons:
- Il ne fait état que de la location à destination d’habitation car c’est ce que j’ai expérimenté jusqu’à ce jour. De fait, il manque toute la partie location professionnelle car je n’en ai encore jamais fait qu’il s’agisse de bureaux, de murs ou locaux commerciaux.
- Cet article est mené à évoluer en fonction de mes projets et de mes propres expériences
Un tableau récapitulatif et comparatif se trouve en fin d’article ! Très pratique pour ceux qui n’ont pas le temps de tout lire 😉
La location classique « nue »
- Investissement financier: ⭐️ ⭐️
Nous sommes d’accord que le prix dépendra de la ville, de l’emplacement, et de tout un tas de paramètres différents.
Ceci dit, en comparaison à d’autre type d’investissements que nous verrons plus loin, c’est concrètement le besoin financier le plus faible.
Propos qui peuvent changer si votre projet immobilier consiste à acheter un bien dans son jus pour, et lancer des travaux de rénovation pour le refaire à neuf.
- Rendement: ⭐️ ⭐️
Un rendement qui va bien évidemment varier en fonction des paramètres cités précédemment.
Ceci dit le rendement ici sera généralement faible en comparaison à d’autre stratégie d’investissement.
- Temps à y consacrer: ⭐️
Qui dit rendement faible, dit très peu de temps à y consacrer, et ça c’est un très gros plus !
Voir même plus de temps du tout si vous mettez sous gestion les biens.
- Mon avis:
C’est l’investissement dans l’immobilier locatif le plus standard que vous puissiez faire. C’est à dire acheter un bien et le mettre à la location directement – avec ou sans travaux de rénovation.
Selon moi c’est un peu l’investissement « à la papa »: c’est simple, ça ne prend pas de temps, ça tourne tout seul (ou quasi), et ça rapporte un peu.
La location meublée
- Investissement financier: ⭐️ ⭐️ ⭐️
Il s’agit de meubler tout simplement un bien ! Ni plus ni moins.
Et dans certains cas, la location meublée se loue plus facilement, et surtout plus chère.
Je mets un point d’honneur à faire de l’investissement avec une certaine équité: meubler bien vos logements, meubler les comme si vous alliez les habiter.
C’est important que vos locataires s’y sentent bien. Plus vous prenez soin d’eux, plus ils vous le rendront: ils prendront soin de votre appartement.
- Rendement: ⭐️ ⭐️ ⭐️
La location y est plus chère, donc le rendement plus élevé !
Qui plus est, il existe une niche fiscale qui permet de profiter d’avantages fiscaux en tant que propriétaire: il s’agit de la location meublée non professionnelle (ou LMNP). On donnera tous les détails du LMNP dans un autre article.
- Temps à y consacrer: ⭐️ ⭐️
Le temps à y consacrer est légèrement plus élevé car si un meuble casse ou que de l’électroménager ne fonctionne plus, il faut bien s’en occuper. En réalité ça arrive assez rarement.
- Mon avis:
Si vous souhaitez vous lancer en investissement locatif, c’est ce que je peux vous conseiller. C’est un bon rapport temps investi / rendement. Surtout que la niche fiscale aide beaucoup aussi à favoriser ce choix !
La location étudiante
- Investissement financier: ⭐️ ⭐️
Idem que la location meublée ici. Avec une étoile en moins sur l’aspect investissement car en réalité la location étudiante est dédiée à des petites surfaces la plus part de temps. Studio ou T1 donc.
- Rendement: ⭐️ ⭐️
Un bon rapport petite surface / rendement locatif qui en fait une stratégie locative intéressante.
- Temps à y consacrer: ⭐️ ⭐️ ⭐️
Se consacrer aux étudiants c’est se lier aux calendriers des rentrées scolaires.
Si vous êtes chanceux, vous pouvez trouver un locataire qui va rester 2-4 ans dans votre bien.
Mais la réalité c’est qu’un étudiant peut partir tous les 6-12 mois: changement d’écoles ou d’université, départ en ERASMUS, décide d’aller en colocation, a terminé ses études… Il existe plein de raisons. La vacance locative est donc un vrai sujet à ne pas mettre de côté.
En somme tout, le turnover est plus important ici et donc le temps à consacrer aussi.
- Mon avis:
Je me suis lancé dans l’immobilier grâce à cette stratégie car elle m’a permis de me rassurer: la location étudiante ce sont généralement des petites surfaces meublées. En gros « peu » d’argent investi, et donc un risque relativement « faible ».
Si on lie ça avec la niche fiscale LMNP vu juste au-dessus, alors c’est le combo gagnant pour un primo-investisseur.
La colocation
- Investissement financier: ⭐️ ⭐️ ⭐️
Il s’agit ici d’investir déjà dans des biens qui font une certaine taille: au moins un T3 si ce n’est pas plutôt un T4.
D’expérience je pense que le bon rapport dans la colocation est un T4 comprenant 3 chambres et un grand salon.
Une colocation est bien évidemment meublée aussi, il faut donc prendre en compte ce paramètre dans vos calculs.
- Rendement: ⭐️ ⭐️ ⭐️ ⭐️
Un rendement qui commence à être très intéressant avec beaucoup de cash flow à la clé.
Généralement j’ai pu constater que dans une colocation pour 3 personnes, 2 chambres vont permettre de couvrir tous les frais à l’année (prêt, charges, impondérables, taxes, impôts, gestion) et que la troisième chambre c’est du bénéfice pur (avant impôts 🙂
- Temps à y consacrer: ⭐️ ⭐️ ⭐️ ⭐️
Il n’y a pas de secret: ça rapporte mais ça consomme énormément de temps.
Beaucoup de turnovers: j’ai certains colocataires qui restent 5 mois, quand d’autres restent 2 ans. La moyenne se situe plus aux alentours de 9 mois de mon propre retour sur expérience. On peut donc faire face pendant quelques mois à de la vacance locative (alors bien évidemment ça ne concerne pas toutes les chambres en même temps).
La colocation c’est aussi une utilisation intense de votre mobilier et de votre électroménager. Les problèmes liés à l’usage quotidien de tout ça rajoute aussi une couche temps !
- Mon avis:
Si on a du temps à consacrer à son projet locatif, je trouve que la colocation est un système très rentable qui n’est pas soumis aux règles et restrictions de la courte durée. On peut atteindre facilement des rendements à +10% et des cashflows positifs de 400€/mois.
Personnellement j’ai récemment mis mon bien en colocation sous gestion. Donc qui dit gestion, dit perte légère de rendement. Je vous rassure ça reste quand même un très bel investissement avec du cashflow positif tous les mois pour moi.
Je n’avais plus du tout le temps à consacrer dans la gestion de cette coloc, j’ai donc du me pencher sur une alternative pour me donner de l’oxygène. J’ai d’ailleurs eu beaucoup de mal à trouver un gestionnaire car c’est une méthode de gestion très particulière et chronophage. Au temps vous dire qu’une agence classique de location n’y comprend rien (ce sera l’objet d’un autre article).
La location courte durée
- Investissement financier: ⭐️ ⭐️ ⭐️ ⭐️
Un investissement plus conséquent ici car la courte durée va privilégié des beaux emplacements: soit en centre-ville, centre-ville historique, ou bord de plage (par exemple).
L’emplacement est clé, mais va donc se payer !
- Rendement: ⭐️ ⭐️ ⭐️ ⭐️ ⭐️
Tout simplement le meilleur rendement possible. Et de loin. Pas besoin d’en dire plus.
- Temps à y consacrer: ⭐️ ⭐️ ⭐️ ⭐️ ⭐️
Une gestion considérable entre les questions des potentiels locataires, la gestion des demandes, les entrées, les sorties, le ménage…
Il existe ceci dit tout un tas de conciergerie et d’entrepreneur pour vous aider ici !
- Mon avis:
C’est plus risqué, donc je ne conseillerai peut être pas de vous lancer dès le départ dans de la location courte durée. Faites vous les dents sur autre chose avant – ce n’est que mon avis.
Ceci dit, la LCD est top quand on la maitrise. Elle a permis à un grand nombre de personnes de devenir indépendant financièrement !
Attention à ne pas viser une ville qui interdit ou limite Airbnb sinon vous foncez droit dans le mur !
La location moyenne durée
- Investissement financier: ⭐️ ⭐️ ⭐️ ⭐️
Assez semblable à la location courte durée, mais ici on va viser les personnes qui souhaitent rester au moins 2 mois dans son logement. Bien souvent pour des raisons professionnels.
Les emplacements sont généralement prisés ici, les biens sont meublés (et même plutôt très bien meublés).
- Rendement: ⭐️ ⭐️ ⭐️ ⭐️
Des prestations assez haut de gamme, mais qui se font ressentir sur le prix de location. Une très belle rentabilité potentielle donc !
- Temps à y consacrer: ⭐️ ⭐️ ⭐️ ⭐️
On est entre la location courte durée et la colocation ici. Un turnover constant mais que l’on peut facilement anticiper.
- Mon avis:
On peut cibler une clientèle étrangère qui a les moyens et en ça je trouve cette stratégie intéressante.
Des professionnels internationaux qui vont rester 3 mois, des étudiants en échange qui vont rester 6 mois…
Les prix en location sont plutôt importants, et donc le cashflow l’est aussi !
La location de place de parking, garage et box
- Investissement financier: ⭐️
Le plus faible ! On peut en trouver pour quelques milliers d’euros seulement.
Attention à bien vérifier que la demande est plus forte que l’offre sinon on risque de se retrouver avec une place vide.
- Rendement: ⭐️
Quand on se pose dessus, on comprend que le rendement en valeur relative est élevé ! Une place de parking peut facilement être à 10% de rendement.
Mais en réalité ici on parle de cacahouètes: on va toucher quelques dizaines d’euros par mois 🙂
Bien qu’il existe des moyens d’augmenter grandement le rendement: par exemple louer un box ou un garage à plusieurs motards. On peut facilement mettre 3 motos sur une place, et donc avoir 3 locataires.
- Temps à y consacrer: ⭐️
Aucun. Mais vraiment aucun. Ça tourne tout seul.
- Mon avis:
Je ne me suis jamais vraiment penché sur l’investissement de parking en tant que tel. Toutes les places dont je dispose étaient en fait rattachées aux appartements que j’achetais.
J’ai simplement dissocié les places de parking et les appartements pour avoir plus de locataires et donc avoir plus de cash flow. Et jusque là ça a fonctionné.
Tableau comparatif de toutes les différentes stratégies
| Financement | Rendement | Temps | |
| Location nue | ⭐️ ⭐️ | ⭐️ ⭐️ | ⭐️ |
| Loc. meublée | ⭐️ ⭐️ ⭐️ | ⭐️ ⭐️ ⭐️ | ⭐️ ⭐️ |
| Loc. étudiante | ⭐️ ⭐️ | ⭐️ ⭐️ | ⭐️ ⭐️ ⭐️ |
| Colocation | ⭐️ ⭐️ ⭐️ | ⭐️ ⭐️ ⭐️ ⭐️ | ⭐️ ⭐️ ⭐️ ⭐️ |
| Loc. courte durée | ⭐️ ⭐️ ⭐️ ⭐️ | ⭐️ ⭐️ ⭐️ ⭐️ ⭐️ | ⭐️ ⭐️ ⭐️ ⭐️ ⭐️ |
| Loc. moyenne durée | ⭐️ ⭐️ ⭐️ ⭐️ | ⭐️ ⭐️ ⭐️ ⭐️ | ⭐️ ⭐️ ⭐️ ⭐️ |
| Parking | ⭐️ | ⭐️ | ⭐️ |
Mon avis:
- Location classique « nue »: Comme son nom l’indique, classique et stable, et très peu de temps à y consacrer
- Location meublée: Une manière simple de faire de beau logement et d’augmenter son rendement
- Location étudiante: Une valeur sûre (et qui m’a permis de me lancer)
- Colocation: Beaucoup de turnovers, mais un très bon rendement
- Location courte durée: Un haut rendement mais pour une gestion conséquente
- Location moyenne durée: Un bon compromis rendement / temps
- Location de parking: Tout tourne tout seul, mais ça rapporte peu
Comment appliquer plusieurs stratégies pour un même bien et faire décoller son rendement ?
Tout au long de l’usage de vos biens, vous pouvez mixer et alterner les types d’investissements, voir même appliquer plusieurs stratégies en même temps !
La clé d’un achat immobilier réussi se trouvera ici.
- Faire de la location étudiante meublée pendant 9 mois, mixer à de la location saisonnière l’été pendant 3 mois
- Mêler courte et moyenne durée
- Dissocier toutes les places de parking de vos biens pour avoir encore plus de locataires et de cashflow
- Faire une colocation meublée et profiter de la niche fiscale LMNP…
À vous d’être créatif dans votre projet immobilier pour trouver le meilleur investissement locatif adapté à votre situation.
Poster un commentaire