Mon avis négatif sur le Pinel: Derrière ce dispositif de défiscalisation se cachent de nombreux pièges pour les investisseurs. Démonstration avec un cas concret.
Sommaire
- Introduction
- Qu’est-ce que le dispositif de défiscalisation Pinel ?
- Concrètement, quel est l’avantage fiscal ?
- Des problèmes de rendement négatifs
- Un coût d’achat bien trop élevé (de +20 à +40% !)
- Une revente à perte
- Des projets surcotés
- Pas de liberté sur le choix des locataires
- Pas de liberté sur les loyers: des prix plafonnés
- Pas de respect de durée de location = Pas de défiscalisation
- Attention au montant maximum des avantages fiscaux (10 000 €)
- On a tenté de me vendre du Pinel: mon retour d’expérience avec un cas réel (et ça pique)
- Conclusion
Introduction
Dans mon entourage, nombreux sont ceux qui ont échangé avec des gestionnaires de patrimoine (ou consort) pour investir via le dispositif Pinel…
…Ce soit disant Saint Graal.
Ou selon moi: cette fausse bonne idée enrobée dans du papier doré !
Bon, au temps vous dire c’est un sujet très épineux que certains défendent corps et âmes, et que d’autres le fuient comme la peste. Vous avez déjà compris de quel côté de la balance je penche.
Depuis 2 ans maintenant, je reçois régulièrement des messages pour me demander ce que je pense de tel ou tel projet en Pinel (bon heureusement il n’y a pas que du Pinel ! 😅 )
La réponse est toujours la même: Je déconseille le Pinel. Puis j’explique pas à pas pourquoi en prenant pour exemple le projet que l’on me met sous les yeux. L’exemple « cas réel » que j’aborde plus loin dans ce cet article est d’ailleurs issu d’une demande que j’ai reçue d’un ami sur WhatsApp.
Avant de ne m’attirer les foudres de tous ceux qui y ont déjà investi en Pinel (et ils sont nombreux), ou ceux qui souhaitent le faire, sachez que cet avis est issu de ma propre expérience et de mes propres objectifs d’investisseurs. Cette réponse n’engage que moi, en tant qu’investisseur immobilier (j’insiste sur ce point), et j’espère pouvoir vous faire comprendre les raisons.
Je vais tenter d’être le plus factuel possible – sans forcément revenir sur tout le mécanisme de ce dispositif.
Qu’est-ce que le dispositif de défiscalisation Pinel ?
Il s’agit d’un mécanisme de défiscalisation qui propose à toutes personnes éligibles au dispositif d’investir dans l’immobilier locatif neuf.
En contre partie de cet investissement immobilier, mais aussi de nombreuses règles et conditions à respecter, le contribuable reçoit une réduction d’impôts que l’on détaillera plus loin.
Il est important de préciser qu’un Pinel est obligatoirement un investissement locatif à usage de résidence principale pour d’une certaine catégorie de locataires (que l’on détaillera aussi plus loin)
Le bien doit être au moins loué 6 ans pour le rendre éligible à la défiscalisation.
Mais pourquoi ce dispositif existe ? Les 3 raisons principales à mon sens:
- Soutenir la construction et l’immobilier neuf (surtout dans les zones tendues).
- Ré-injecter l’argent d’une certaine catégorie de population dans l’économie.
- Proposer un parc locatif « alternatif » dans les zones dites « tendues » pour les ménages n’ayant pas accès aux logements sociaux.
Comme chaque programme de défiscalisation (ou presque), l’avantage est voué à disparaître. Ceci dit, il a été reconduit déjà plusieurs fois, et sera peut être même remplacer par d’autres lois d’ici quelques temps.
Concrètement, qu’est est l’avantage fiscal ?
Avant de vous pencher sur cette question, vérifiez votre éligibilité d’une part, mais aussi celle du bien qui vous intéresse d’autre part.
En plus d’être neuf, par exemple, le bien doit aussi se situe en zone A, A bis ou B1. Le Service Public met à disposition ce simulateur pour vérifier la zone de votre logement.
Enfin, concernant la réduction d’impôts sachez que:
- Il ne faut pas dépasser un montant total investi de 300 000€ par an
- Applicable sur seulement 2 logements maximum
- La réduction maximum annuelle d’impôts est de 10 000 euros – tout avantages fiscaux confondus ! C’est à dire (il s’agit du plafonnement annuel des avantages fiscaux)
Réduction d’impôts si engagement initial de 6 ans – peut être étendue par tranche de 3 ans et ce sur une période de 12 ans maximum :
Concrètement, si vous achetez un bien 150 000 € et que vous souhaitez le louer 6 ans, puis 3 ans, vous bénéficiez au total de 18% de réduction d’impôts sur le montant total investi, soit :
- 150 000 * 18% = 27 000 € de réduction au total sur 9 ans
- 27 000 / 9 = 3 000 € de réduction par an
Réduction d’impôts si engagement initial de 9 ans – peut aussi être étendue jusqu’à 12 ans :
Si on reprend l’exemple précédent d’un bien à 150 000 € mais cette fois-ci loué 9 ans, puis 3 ans, vous bénéficiez cette fois-ci de 21% de réduction d’impôts:
- 150 000 * 21% = 31 500 € de réduction au total sur 12 ans
- 31 500 / 12 = 2 625 € de réduction par an (je lisse ici sur une année pour montrer la différence, car en réalité la répartition de la réduction d’impôts sur la prolongation de 3 ans n’est pas la même)
NOTA BENE:
- Ces réductions d’impôts sont amenées à baisser en 2023 respectivement à 10,5%, 15% et 17,5%.
- Ces taux baisseront de nouveau en 2024 à 9%, 12% et 14%.
Et maintenant, voyons tout ce que cache cette réduction d’impôts :
Des problèmes de rendement négatifs
Les promoteurs immobiliers vendent des projets tellement irréprochables d’un point de vue marketing qu’on a l’impression de faire une super affaire, qui plus est dans une résidence tip-top avec les normes environnementales qui vont avec.
Disons le clairement, ils surfent sur une vague, et emportent avec eux plein de « nageurs » qui ne feront pas attention aux chiffres (ou qui n’iront guère plus loin que la présentation PDF qui leur a été donnée).
C’est de la poudre aux yeux.
Je ne suis pas le seul à le penser – nombreux sont les articles sur les forums et blogs qui parlent de ce sujet.
Même les plus hautes instances étatiques le disent: la Direction des Finances Publiques a commandé un rapport « Évaluation du dispositif d’aide fiscale à l’investissement locatif Pinel » qui l’épingle.
Regardons ça de plus près !
► Consulter le rapport Évaluation du dispositif d’aide fiscale à l’investissement locatif Pinel (Inspection Générale des Finances).
La note de synthèse de ce rapport précise que:
- 80% des investissements Pinel sont réalisées pour la réduction fiscale (normal)
- La moitié des investissements présente un rendement net global négatif au bout de 9 ans (pas normal)
Elle va même plus loin en précisant que « l’attrait de la réduction fiscale semble masquer dans la moitié des cas un rendement net global négatif au bout de 9 ans »
Quelques extraits du rapport :
Il est même précisé ci-dessous (dans un cas donné) qu’en l’absence de hausse des prix de l’immobilier, le rendement net d’impôt après revente à neuf ans est négatif de plus de 16 000 € !
Si on sort cette fois-ci purement des chiffres, une autre note du rapport est aussi intéressante.
Elle concerne un retour des Élus – mais ce retour est tout aussi importante pour les investisseurs : il s’agit de doute concernant la qualité des logements neufs :
Un coût d’achat bien trop élevé (de +20 à +40% !)
C’est un fait, un Pinel est 20 à 40% plus cher qu’un logement ancien.
Alors oui j’entends souvent « mais c’est tout neuf et c’est aux normes énergétiques ». Mais je suis désolé, ça ne vaut pas une telle sur-côte.
À surface équivalente, vous pouvez acheter un bien ancien que vous pouvez entièrement remettre à neuf, et cela restera toujours moins cher.
À l’inverse, posez-vous la question de pourquoi acheter un bien plus cher qu’aux prix affichés localement ? Pourquoi acheter à 3900€/m2 alors que la ville affiche un 3000€/m2 ?
De coût d’achat bien trop élevé, en découle un problème à la revente – raison suivante.
Une revente à perte
Vous payez donc un bien initialement trop cher – coupons la poire en deux et disons de +30%.
Et 9 ans plus tard, vous décidez de le vendre.
Je prends cet exemple de 9 ans car les commerciaux qui proposent du Pinel vous présentent de manière systématique un plan de revente à 9 ans en prenant comme hypothèse une revente au prix d’achat.
Mais ce qu’ils omettent de dire c’est que pour que cette hypothèse de revente au prix d’achat fonctionne, il faudrait que la ville ou vous achetez prenne +30% sur 9 ans !
Posez-vous la question de l’évolution du prix de l’immobilier là où vous achetez: est-ce que sur les 9 dernières années, la ville a pris +30% ?
Si la réponse est non, vous faites une vente à perte.
Sachant que sur les 10 dernières années, le prix de l’immobilier a en moyenne fait du +22% en France comme le montre le graphique ci-dessous.
Qui plus est, imaginez si tous les acheteurs Pinel de la ville ou vous avez investi décident eux aussi de revendre à 9 ans (puisque c’est. ce qui est proposé par les vendeurs de Pinel).
Que se passera-t-il ? Réponse: Une offre plus élevée qu’à la demande et donc inévitablement une pression concurrentielle qui influencera une baisse des prix.
Des projets surcotés
Je vais faire une sorte de bis repetita des deux raisons précédentes: mais oui vous achetez trop cher, et oui les projets sont surcotés.
Analysez les villes où l’on vous propose le projet: est-ce une zone à fort développement économique, ou s’agit-il d’un trou perdu à 30 min d’une ville ou tout se passe ?
Car si tel est le cas, le trou perdu ne prendra pas 30% en 9 ans, mais la ville où tout se passe, elle, potentiellement oui.
Donc pour résumer ici, trois choses:
- Acheter à 30% plus cher si la moyenne en France c’est 22% sur 10 ans, cela veut dire qu’à la revente on ne rentre pas dans nos frais (on perd littéralement de l’argent).
- Dans 9 ans, votre logement neuf sera devenu ancien et usé car il aura subi 9 ans de location – de la rénovation et/ou des travaux seront sûrement à prévoir.
- N’oubliez pas que nous vivons actuellement un cycle à tendance haussière dans l’immobilier. Et qu’il va y avoir une tendance baissière inévitablement: l’immobilier fonctionne comme la bourse, avec ses corrections (ou auto-corrections) de prix de marché.
Pas de liberté sur le choix des locataires
Et bien non !
C’est d’ailleurs le principe même du Pinel: vous aidez les villes à proposer des logements neufs à destination d’une certaine catégorie de locataires.
Pour faire simple, il s’agit de proposer un parc locatif « alternatif » dans les zones dites « tendues » pour les ménages n’ayant pas accès au logement social.
C’est-à-dire que ces ménages gagnent « trop » d’argent pour être éligibles à un logement social, mais pas forcément « assez » pour devenir propriétaires (ce que je dis ici n’est pas forcément systématique non plus).
Voici les ressources annuelles maximum pour le foyer fiscal :
Par ailleurs, n’oubliez pas d’évaluer la demande locative de la ville en question.
Pas de liberté sur les loyers: des prix plafonnés
Les loyers sont réglementés et plafonnés pour un Pinel.
Et là quand on fait des calculs de rendement locatif, ça pique pas mal…
Le loyer mensuel ne doit pas dépasser les plafonds suivants – attention d’ailleurs, ces mêmes plafonds sont réduits si la réalité du marché locatif local se trouve bien en dessous.
Pas de respect de durée de location = Pas de défiscalisation
La durée minimale de l’engagement de location est de 6 ans.
Mais elle peut aussi être de 9 ou 12 ans en fonction de ce que vous décidez.
Sans respect de ces durées, pas de défiscalisation ! Le fisc y prête une attention toute particulière et n’hésitera pas à vous corriger si vous ne respectez pas les conditions.
Pour rappel, je remets une nouvelle fois les tableaux détaillant la réduction d’impôts en fonction des périodes choisies.
Réduction d’impôts si engagement initial de 6 ans – peut être étendue par tranche de 3 ans et ce sur une période de 12 ans maximum :
Réduction d’impôts si engagement initial de 9 ans – peut aussi être étendue jusqu’à 12 ans :
Attention au montant maximum des avantages fiscaux (10 000 €)
Il s’agit là du plafonnement global des niches fiscales.
On ne peut PAS dépasser 10 000 € de réduction d’impôts tous avantages fiscaux confondus, c’est-à-dire toutes niches fiscales utilisées.
Attention à bien le prendre en compte dans vos calculs car vous bénéficiez peut être déjà d’avantages fiscaux: frais de garde des enfants, femme de ménage à domicile, dépense en faveur de la transition énergétique, frais de scolarité, etc etc.
- Si votre réduction d’impôts grâce au Pinel est de 6 000 € par an
- Si vous avez une femme de ménage pour 2 000 € par an
- Si vous avez une personne qui garde vos enfants pour 4 000 € par an
- Et que vous les faites tous passer en « avantages fiscaux »
- Alors le montant total est de 12 000 € => le plafond étant de 10 000 €, alors seule cette somme-là sera déduite de votre IR.
On a tenté de me vendre du Pinel: mon retour d’expérience avec un cas réel (et ça pique)
Je me fais régulièrement démarcher pour du Pinel. Et mes proches aussi. C’est aussi pour cette raison que j’ai décidé d’écrire cet article de blog: non seulement on en parle assez souvent, et en plus j’avais envie de détailler toutes les raisons qui font que je fuis cet investissement immobilier.
Je vais vous partager ci-dessous un retour d’expérience. Un de mes amis, Hugo, me contacte il y a peu pour savoir ce que je pense de ce projet.
Il m’envoie le récapitulatif financier ci-dessous reçu par email à la suite du rendez-vous avec un vendeur Pinel.
Je masque bien évidemment le nom de la société, le but n’étant pas de faire du name dropping ici, mais plutôt de mettre en avant la manière de « marketer » les offres – et les techniques de vente liées.
On va mettre en pratique tout ce que j’ai listé plus haut:
1/ Très faible rendement avec un cashflow négatif
- Le rendement est de 3,86% (autant vous dire, un rendement vraiment faible, pour ne pas dire mauvais)
- Le cashflow est négatif. Reprenons les informations données dans « charges diverses à prévoir » (en partant du principe que tout ici soit véridique).
- Sachez qu’il manque « les impondérables » que vous allez devoir payer au fur et à mesure des années (plomberie, électricité) – mais passons ce point: on peut considérer que comme « étant neuf » le logement n’aura pas de problème pour 3 ans au moins.
- Le cashflow est donc de -750€/mois
2/ Un prix d’achat au m2 bien plus cher que la réalité
- Le m2 moyen à Beaumont sur Oise est de 3024€.
- 71,80 m2 * 3024 = 217 123 €
- Le bien est proposé à 280 712 €, soit 63 589 € plus cher que la réalité du marché – et donc 3910€/m2
- Au final il y a un gap de 29% entre le prix du marché, et l’offre proposée
3/ Une revente dans 10 ans à perte
Alors ce point là… c’est le meilleur.
Pour vendre un Pinel on ne montre jamais une revente plus chère qu’au prix affiché initialement – et on aime ajouter dans le calcul l’avantage fiscal pour faire passer encore mieux la pilule.
Dans le cas ici présent, accrochez-vous bien, l’immobilier à Beaumont sur Oise n’a quasiment pas bougé sur les 10 dernières années !
En réalité, il a même très légèrement baissé (c’est dire!)
Donc, on vous montre un schéma sur 10 ans, vous précisant que l’appartement que vous avez acheté trop cher, sera revendu au même prix.
Mais cette hypothèse se base sur le fait que le m2 puisse prendre +29% en 10 ans (alors que j’insiste, il n’a pas bougé sur les 10 dernières années !)
Il est donc quasi inévitable que vous revendiez à perte.
Le projet est donc plus que surcoté !
- En ce qui concerne les autres points, pas besoin de les aborder ici (choix du locataire, loyer, durée de location, avantages fiscaux).
- En effet, tout ça vient après la vente donc inutile de les prendre en compte dans les calculs (surtout qu’il ne change rien véritablement aux chiffres).
- Ceci étant, le loyer donné, 903€/mois, est bien le loyer plafonné pour la Zone Pinel en question.
Conclusion
Pas besoin de revenir sur tous les détails ici, mais vous l’aurez compris je suis vraiment contre le Pinel.
Si c’est vraiment pour des raisons de défiscalisation que vous vous intéressez au Pinel, alors je vais plutôt vous conseiller de vous pencher sur l’achat de forêt ou de plan viticole: Pour un capital engagé bien moins conséquent, vous pouvez bénéficier du même avantage fiscal (voir même plus intéressant en valeur relative).
Un rare cas (et encore) qui peut me faire comprendre un choix de Pinel c’est si l’on achète pour y loger quelqu’un de sa famille, tout en profitant de l’avantage fiscal. Attention malgré tout à bien vérifier la ville dans laquelle vous achetez, et à analyser l’évolution du prix au m2 sur les 10 dernières années.
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