Faire les bons choix fiscaux en investissement immobilier est essentiel. Mais quelles sont les différentes stratégies fiscales ? Voici comment choisir la sienne.
Sommaire
- Fiscalité de la location nue: régime micro-foncier
- Fiscalité de la location nue: régime réel
- Fiscalité de la location meublé – LMNP
- Fiscalité d’une SCI à l’IS
- Fiscalité d’une SCI à l’IR
Fiscalité de la location nue: régime micro-foncier
Les revenus de location nue sont imposables à l’impôt sur le revenu en revenus fonciers.
Régime que l’on peut choisir uniquement si l’ensemble des revenus fonciers est inférieur à à 15 000 €.
Ici c’est plutôt simple, l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 30% de manière automatique. Autrement dit, vous payez donc des impôts sur les 70% restants.
Attention ici, contrairement à d’autres régimes fiscaux, vous ne pouvez pas déduire vos charges.
Exemple ci-dessous avec des revenus fonciers annuels de 10 000€, et un taux marginal d’imposition (TMI) à 30%.
| Revenus fonciers annuels | 10 000 € |
| Abattement forfaitaire | 30% |
| Base imposable | 7 000 € |
| TMI | 30% |
| CSG / CRDS | 17,2% |
| Total des prélèvements | 3 304 € |
Fiscalité de la location nue: régime réel
Si les revenus sont supérieurs à 15 000 € par an, vous êtes soumis automatiquement à ce régime fiscal.
Le principe est le suivant : il faut déduire du loyer brut annuel un ensemble de charges pour obtenir le loyer net avant impôt. On y appliquera de nouveau C’est sur ce loyer net que tu vas appliquer le même calcul que ci-dessus (TMI + CSG).
Les charges que vous pouvez déduire sont les suivantes:
correspondent aux dépenses de réparation et d’entretien, des frais d’administration et de gestion, effectivement supportés par le propriétaire, ainsi que de certaines déductions spécifiques.
- Frais de gestion locative
- Dépenses de réparation
- Dépenses d’amélioration
- Assurance de loyer impayé
- Assurance PNO « Propriétaire non occupant »
- Taxe foncière
- Une partie de la CSG
- Intérêts d’emprunt bancaire
- Frais liés au financement : courtage, frais bancaires, frais de cautionnement.
Attention à bien noter que tous les travaux de rénovation liés à l’agrandissement, la création de surface, etc. ne peuvent pas être pris en compte.
| Revenus fonciers annuels | 20 000 € |
| Charges annuelles | 7 500 € |
| Base imposable | 12 500 € |
| TMI | 30% |
| CSG/CRDS | 17,2% |
| Total des prélévements | 5 900 € |
Fiscalité de la location meublé – LMNP
LMNP veut dire location meublé non professionnelle.
Il s’agit d’un régime fiscal très intéressant qui présente l’avantage d’être considéré comme une société sans en être une ! Ainsi on prend en compte un amortissement et une liste de charges plus longue que dans le cas d’une location nue.
En plus de la liste de charges déductible applicable pour la location nue, on ajoute :
- Amortissement du bien
- Provisions pour risques
- Achat de petit matériel (fournitures…)
- Charges financières et bancaires
- Intérêts d’emprunt en totalité
- Frais de notaire, frais d’agence immobilière et frais de recherche, y compris frais kilométriques
- Frais d’annonce et de publicité
- Frais d’expert comptable
- Salaire et charges sociales
- Travaux de construction, de création, de transformation.
D’une manière générale, la fiscalité d’une location meublée est moitié moindre que celle d’une location nue, donc très intéressante.
Il y a une contrepartie temps réel: un bien meublé va nécessiter plus de temps à mettre en place et à gérer.
Par ailleurs, vous êtes aussi obligés de faire appel à un comptable.
Fiscalité d’une SCI à l’IS
En général, il est conseillé d’envisager la création d’une SCI pour des achats de plusieurs lots et/ou pour des achats fait à plusieurs. Cela dépend aussi de chaque situation personnelle bien évidemment.
La SCI est aussi un bon choix pour la transmission du patrimoine immobilier à long terme.
La SCI soumise à l’IS, c’est-à-dire l’impôt sur les sociétés, présente de nombreux avantages au plan fiscal et permet de choisir la location meublée ou nue.
Ce type de SCI, de part le fait qu’elle est soumise à l’IS, bénéficie du même fonctionnement qu’une société. On peut concrètement déduire n’importe quelle charge et dépense, tout en jouant de l’amortissement. À chaque achat son lot de dépenses, et donc de déficit pour la société, qui est reportable de manière illimitée dans le temps ! En gros, on ne paye pas d’impôts pendant un certain temps.
Les deux faiblesses de la SCI à l’IS selon moi résident dans:
- La revente du bien qui sera plus fortement taxée notamment à cause l’amortissement
- Les bénéfices appartiennent à la société (et non aux associés) → Il existe ceci dit ici tout un tas de moyen différents pour récupérer l’argent
Fiscalité d’une SCI à l’IR
Dans ce cas là, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu.
La SCI IR présente peu d’avantages au plan fiscal et l’inconvénient de ne pas pouvoir faire de location meublée.
Cette forme de SCI est donc à éviter selon moi.
Poster un commentaire