Définition et méthode de calcul du cash flow pour un investissement locatif et plusieurs solutions pour augmenter son rendement (et son argent).
Sommaire
- Définition du cash flow en investissement immobilier
- Méthode de calcul du cash flow
- Comment améliorer son cash flow ?
- Qu’est-ce que le cash squeeze ?
Définition du cash flow en investissement immobilier
Le cash flow est un indicateur financier qui correspond aux flux de trésorerie que génère votre investissement. Il se traduit soit par un bénéfice (vous gagnez de l’argent), soit par un déficit (vous en perdez).
La méthode est plutôt simple: il suffit de faire la balance des rentrées et sorties d’argent.
Vous obtenez ainsi un résultat qui correspond au cash flow – soit positif, soit négatif donc.
Généralement on l’exprime en valeur mensuelle – puisqu’en immobilier tout est rapporté au mois notamment grâce au loyer et au crédit.
Mais en réalité le cash flow se calcule de manière annuelle avec un certain lissage des loyers réels – car oui il faut prendre en considération dans le calcul une possible vacance locative (nous reviendrons sur la méthode de calcul un peu plus loin).
Vous l’aurez donc compris, le cash flow est la clé d’un investissement réussi !
C’est en ayant du cash flow positif tous les mois que vous pourrez multiplier les opérations: en effet c’est l’un des principaux indicateurs financiers que va regarder la banque quand vous multipliez les opérations. Ainsi la banque veut savoir si vous générez de l’argent (et donc « bankable »), ou si vous avez du cash flow négatif (synonyme de mauvais gestionnaire financier)
Méthode de calcul du cash flow immobilier
Le calcul du cash flow est à faire au tout début de votre projet immobilier – lorsque vous faites votre pige immobilière.
C’est ainsi que vous allez voir quels biens sont intéressants dans le secteur que vous visez.
Le calcul quand à lui est assez simple en apparence, mais il ne faut rien oublier pour être sûre de ne pas se tromper.
Cash flow immobilier = revenus locatifs – dépenses
Quoi prendre en compte pour le loyer:
- Ici uniquement le loyer du locataire
- Je vous conseille de garder 11 mois de loyer et non 12 (car une sortie est toujours à envisager)
Quoi soustraire côté dépenses:
- Crédit immobilier
- Assurance emprunteur
- Assurance PNO (propriétaire non occupant)
- Charges de copropriété (sachant que vous pouvez en refacturer une partie à votre locataire)
- Taxe foncière
- Frais de gestion locative (si applicable)
- Frais de dossier si entrée ou sortie de locataire (si applicable)
- Assurance loyer impayé (si applicable)
- Taxes et impôts qui dépendront du régime fiscal choisi (Lire cet article sur les différents régimes fiscaux à choisir en fonction de votre projet)
Variante de calcul pour une colocation
Côté revenus:
- Loyer * Nombre de colocataires
- Je vous conseille de garder 10 mois de loyer (le turnover est important dans une colocation)
Côté dépenses – Tout ce qui a été vu dans « méthode de calcul du cash flow immobilier », mais en plus:
- Internet et télévision
- Électricité, gaz et eau
- Assurance habitation (si applicable)
Variante de calcul pour un immeuble de rapport
Côté revenus:
- Loyer * Nombre d’appartements
- Je vous conseille de garder 11 mois de loyer (mieux vaut être conservateur dans les calculs)
Côté dépenses – Tout ce qui a été vu dans « méthode de calcul du cash flow immobilier », mais en plus:
- Charges communes propres au fonctionnement de l’immeuble
- Frais de ménage des communs (à la récurrence de votre choix)
- Comptabilité
Calcul pour une location saisonnière
La méthode de calcul est très différente pour de la location courte durée !
Surtout côté des dépenses. Ici nous re-listons tout lié à ce type d’exploitation.
Côté revenus:
- Prix journalier moyen * Taux d’occupation
Côté dépenses – Tout ce qui a été vu dans « méthode de calcul du cash flow immobilier » (mais attention l’assurance loyer impayé + les frais de dossiers ne sont pas applicables ici)
- Frais des plateformes de location
- Frais de ménage
- Frais des entretiens divers
- Taxe de séjours
Comment améliorer son cash flow ?
Il existe différents moyens qui vous permettent d’augmenter le cash flow de votre investissement immobilier locatif.
Voici quelques solutions à adopter:
- Négocier le prix du bien immobilier (qui aussi vous permettront de facto de diminuer les frais de notaire)
- Mettre les banques en concurrence pour avoir les meilleures conditions bancaires
- Augmenter la durée de l’emprunt bancaire à 25 ans
- Négocier les prix avec tous vos prestataires
- Optimiser l’usage de votre bien (Lire cet article sur les différentes stratégies d’investissement locatif)
- Faites les bons choix fiscaux pour payer moins d’impôts (Lire cet article pour élaborer sa stratégie fiscale au mieux)
Qu’est-ce que le cash squeeze ?
Se tromper dans un achat immobilier locatif peut être très problématique et peut amener à ce qu’on appelle le cash squeeze.
Contrairement à la notion de cash flow positif, ou le but est de s’enrichir, le cash squeeze est une situation de surendettement qui amène à la revente du bien immobilier pour éponger les dettes.
Souvent, le cash squeeze est une conséquence de:
- Comportement imprudent (voit très risqué) de l’investisseur que vous êtes
- Situations difficiles auxquelles vous pouvez faire face
- Des impondérables réguliers
- Des mauvais calculs
- Une mauvaise gestion
- Une mauvaise anticipation des coûts
- Des mauvais locataires (Lire cet article sur les manières de se protéger contre les impayés)
Et tous ces éléments peuvent arriver en même temps, ou par effet boule de neige.
En réalité, le cash squeeze est la pire situation que vous pouvez rencontrer en tant qu’investisseur immobilier.
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