Il peut être difficile de choisir entre SCI soumise à l’impôt sur les sociétés ou à l’impôt sur le revenu. Avantages et inconvénients des deux modèles.
Sommaire
- Cette condition qui vous fait tomber dans l’IS quoi qu’il arrive
- SCI à l’IS: une superbe optimisation fiscale… mais qui est dure à la revente
- SCI à l’IR: un modèle uniquement intéressant à la revente
- Comparatif entre SCI soumise à l’IS et SCI soumise à l’IR
- Indécis dans le choix ? Faites-vous accompagner par un professionnel !
Cette condition qui vous fait tomber dans l’IS quoi qu’il arrive
Avant même de vous poser la question sur les avantages et inconvénients de chaque typologie de société civile immobilière (SCI), sachez que si vous souhaitez louer en meublé ou en location saisonnière, alors automatiquement la SCI est assujeti à l’impôt sur les sociétés.
Ni plus ni moins.
Ceci étant, si vous comptez ne faire que très peu de location meublé ou type Airbnb, sachez malgré tout que l’administration fiscale accepte à ce moment là que vous déteniez une SCI à l’IR si et seulement si les revenus issus des locations meublés et/ou Airbnb ne dépassent pas 10% des revenus.
SCI à l’IS: une superbe optimisation fiscale… mais qui est dure à la revente
La SCI soumise à l’impôt sur les sociétés est je trouve le meilleur levier fiscal que vous puissiez avoir. Cet avis n’engage que moi.
Voici quelques raisons:
- Un taux d’imposition faible: vous êtes soumis à l’IS, soit 15% d’impôt uniquement sur les bénéfices tirés de la société, et ce jusqu’à 38 120€; 25% au-delà.
- Vous pouvez TOUT déduire: c’est une des principales forces en SCI à l’IS. Frais d’acquisition, frais de gestion, frais d’entretien/réparation… Vous pouvez même déduire la rémunération du gérant associé si vous souhaitez mettre en place une rémunération.
- Les associés ne sont imposés que sur les distributions des bénéfices. J’insiste ici sur le fait qu’il s’agisse d’imposition des bénéfices, et non pas des revenus générés par l’immeuble contrairement à l’IR. Les dividendes ici perçus sont imposables au prélèvement forfaitaire unique (PFU) aussi appelé Flat Tax: soit 30%.
- L’amortissement comptable: il s’agit de l’amortissement de votre bien. La déduction de l’amortissement annuel diminue sensiblement le bénéfice imposable.
Vous l’aurez compris, on peut déduire de très nombreuses choses et ainsi même avoir potentiellement des montants de loyers inférieur aux charges – de quoi générer un déficit fiscal reportable d’une année sur l’autre, et ce illimité dans le temps.
Bon ceci dit il y a un revers de la médaille: la plus-value lors de la revente du ou des biens est soumise à l’imposition des société. Détails dans le tableau plus loin.
De plus, les amortissements, qui ont diminué chaque année le bénéfice imposable sur les société, sont déduits du prix d’achat retenu pour le calcul de la plus-value, augmentant d’autant son montant imposable.
Vu comme ça, la soumission à l’impôt sur les sociétés semble intéressante si l’objectif n’est pas de vendre.
SCI à l’IR: un modèle uniquement intéressant à la revente
La SCI soumise à l’impôt sur le revenu ne présente pas du tout le fonctionnement d’une société comme vu précédemment. Mon avis ici c’est qu’une SCI soumise à l’IR est uniquement intéressante si l’objectif est de revendre les biens immobiliers.
En gros ce qui représentent les avantages d’une SCI à l’IR, sont les désavantages d’une SCI à l’IS – et vice versa.
L’un des seuls avantages selon moi:
- Une fiscalité sympa si l’objectif est de revendre: dans le cadre d’une SCI soumise à l’IR, c’est le régime des plus-values des particuliers qui prévaut, soit l’imposition au nom des associés au taux de 19% + 17,6% (CSG/CRDS)
- Sachant qu’il y existe des abattements en fonction de la durée de détention et une exonération totale de l’IR au bout de 22 ans (!)
Les désavantages:
- Quasiment rien n’est déductible du résultat contrairement à la SCI soumise à l’IS…
- Chaque associé est imposé sur la quote-part du résultat lui revenant dans la catégorie des revenus fonciers (attention ici on parle bien de résultat, et non pas de bénéfice, puisque quasiment rien n’est déductible).
- Les associés ayant des revenus important peuvent être lourdement imposés: 45% d’IR + 17,2% de prélèvement sociaux (soit un total de 62.2% !)
Comparatif entre SCI soumise à l’IS et SCI soumise à l’IR
| SCI soumise à l’IR | SCI soumise à l’IS | |
| Taux d’imposition | – Imposition au niveau des associés – jusqu’à 62,2% (prélèvements sociaux inclus) – Les bénéfices sont imposés comme revenus fonciers indépendamment de leur distribution. | – Impôt sur les sociétés au niveau de la SCI: 15% jusqu’à 38 120€ puis 25% au-delà – Si les bénéfices sont distribués, seuls sont imposés au niveau des associés la flat tax (30%) – sachez qu’il existe aussi un barème progressif (avec abattement de 40%) |
| Frais d’acquisition de l’immeuble | Non déductibles | Déductibles |
| Amortissement de l’immeuble | Non déductibles | Déductibles |
| Frais de gestion de l’immeuble | Non déductibles | Déductibles |
| Frais d’entretien, de réparation et de travaux | Non déductibles | Déductibles |
| Frais d’assurance | Non déductibles | Déductibles |
| Taxe foncière | Déductible | Déductible |
| Plus-value sur la vente d’un immeuble | – Régime des plus-values des particuliers: imposition au nom des associés au taux de 19% + 17,6% (CSG/CRDS) – Abbatement pour durée de détention et exonération de l’IR au bout de 22 ans | – Imposition à l’impôt sir les sociétés (15% jusqu’à 38 120€ puis 25% au-delà) – Pas d’abattement pour durée de détention – Amortissements déduits du prix d’acquisition du bien pour le calcul de la plus-value |
Indécis dans le choix ? Faites-vous accompagner par un professionnel !
Je ne vous conseille pas de prendre la décision d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés seul. En effet, cela dépend avant tout de deux choses:
- Vos projets de vie
- Votre situation fiscale
Vous pouvez bien évidemment vous renseigner sur internet concernant les différences qu’il existe entre les deux, mais seul un professionnel peut vous conseiller à ce sujet car il prendra en compte dans les calculs votre propre situation.
Parmi ces professionnels:
- Comptable
- Avocat
- Fiscaliste
Si vous souhaitez connaitre mon avis, sachez que je suis personnellement très SCI soumise à l’IS car je la trouve très avantageuse par rapport à son fonctionnement, mais aussi ma situation fiscale.
▶ Lire l’article: Créer une SCI en 5 étapes: tout le processus de création
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