6 manières de se protéger contre les loyers impayés

Manières et méthodes qui vous éviteront de ne pas subir des impayés et d’avoir des locataires défaillants – et d’apprendre comment réagir en cas de problèmes

Sommaire

1. Introduction
2. Bien choisir ses locataires
3. Favoriser les étudiants dans certains cas
4. Entretenir de bonnes relations avec ses locataires
5. Être proactif sur les demandes qui sont faites
6. Souscrire à une Garantie de Loyer Impayé (GLI)
7. Favoriser un arrangement à l’amiable en cas de litige
8. Et que se passe-t-il si il ne paye plus les loyers ?

Introduction

Je vous rassure ici, malgré une croyance commune, les impayés sont très rares en France: ils ne concernent que 2 à 3% des locataires.

Ceci étant, tout l’investissement immobilier est basé sur le levier bancaire: le montant du loyer permet de rembourser le prêt et de se dégager un bénéfice.

▶ Lire: Qu’est-ce que l’effet de levier en investissement immobilier ?

Donc si on ne touche plus le loyer, c’est tout le château de cartes qui s’écroule !

Il existe donc différentes manières et astuces en amont pour éviter tout risque de défaillances, et c’est ce que nous allons explorer dans cet article.

Bien choisir ses locataires

C’est primordial: il faut avoir des locataires solvables ! Et cette solvabilité va pouvoir être étudié dans le dossier de location:

• Dossier complet et solide
• Contrat de travail
• Dernier bulletins de salaire
• Dernier avis d’imposition (que vous pouvez vérifier en 2 clic ici)
• Garant fiable (ou garantie visale) avec cautionnement solidaire

Favoriser les étudiants dans certains cas

Si la ville le permet, et qu’il y a de la demande étudiante, alors je vous préconise de favoriser les étudiants pour les petites surfaces.

En effet, ce sont les parents qui vont payer l’appartement pour eux: c’est l’assurance d’avoir des paiements de loyers garantis.

Entretenir de bonnes relations avec ses locataires

C’est essentiel et ça se travaille. J’entretiens dans tous mes appartements des relations saines avec les locataires, même si on n’échange que rarement.

Qu’est-ce que veut dire entretenir une bonne relation ?

• Mettre en location un logement sain
• Se montrer disponible quand les locataires ont besoin de vous
• Répondre à toutes leurs demandes et sollicitations
• Résoudre tous les problèmes qui peuvent survenir rapidement

Être réactif sur les demandes qui sont faites

Je mets un point d’honneur à cet aspect: Il faut savoir être réactif sur toutes les demandes faites par les locataires.

• Si quelque chose ne va pas, solutionnez le.
• Si quelque chose est cassée, changez le.
• Si un problème survient dans l’appartement, faites intervenir quelqu’un.

Considérez vos locataires comme vos clients: pour garder un client il faut avoir un SAV irréprochable et réactif. Si le client n’est pas satisfait il part voir ailleurs.

En immobilier c’est pareil, mais si le locataire n’est pas satisfait, il peut arrêter payer.

Souscrire à une Garantie Loyers Impayés (GLI)

Il s’agit d’une assurance qui protège les propriétaires bailleurs en cas de défaut de paiement.

Cette assurance loyers impayés, aussi appelée Garantie Loyers Impayés (ou GLI) est souvent proposée par les agences de gestion locative. Mais vous pouvez aussi la prendre en contrat séparé si vous effectuez vous même la gestion de votre bien.

Les tarifs d’une FLI varient de 3 à 4% du montant du loyer chargé (ceci dit, il existe de nombreux acteurs digitaux qui proposent dorénavant des GLI à moins de 2%).

Détail qui à toute son importance: Il faut bien évidemment souscrire en amont à cette assurance, vous ne pouvez pas y souscrire une fois que le locataire ne paye plus.

Favoriser un arrangement à l’amiable en cas de litige

Si malencontreusement un locataire n’est plus en mesure de payer, alors je vous invite fortement à trouver une solution à l’amiable.

Cela peut être de l’aider à trouver un logement social, de se rapprocher de la CCAS (Caisse Centrale d’Activités Sociales), de lui expliquer les aides et droits qu’il peut toucher…

L’idée est d’accompagner au maximum votre locataire, pour le faire doucement mais sûrement quitter les lieux.

Et que se passe-t-il s’il ne paye plus les loyers ?

Alors il faut lancer la démarche d’expulsion ! Nous expliquons comment dans cet article.