Qu’est-ce que l’effet de levier en investissement immobilier ?

L’effet de levier est un principe indispensable pour effectuer un placement locatif et multiplier les opérations d’investissement en immobilier locatif.

Sommaire

1. Qu’est-ce que l’effet de levier bancaire ?
2. Hypothèse 1: j’achète le bien cash (c’est à dire comptant)
3. Hypothèse 2: j’achète le bien avec un crédit bancaire
4. Mon retour sur expérience

Qu’est-ce que l’effet de levier bancaire ?

L’effet de levier bancaire, ou levier du crédit immobilier, est une notion clé et primordiale pour l’investissement locatif.

C’est une notion financière qui vous permet de développer votre patrimoine immobilier plus rapidement. Il consiste à vous endetter pour augmenter votre capacité d’investissement, et donc accroître votre capital sur le long terme.

Pour faire simple, il s’agit de l’utilisation du levier de l’endettement pour augmenter votre capacité d’investissement dans l’immobilier.

Pour vous expliquer plus en détails, prenons deux hypothèses que l’on détaillera ci-dessous. D’un côté j’achète un bien avec mes fonds propres, c’est à dire mon épargne disponible, de l’autre j’utilise un crédit bancaire.

Hypothèse 1: j’achète le bien cash (c’est à dire avec mon épargne disponible)

• Montant de mon épargne disponible: 120 000 €
• Montant total du projet immobilier: 100 000€
• Emprunt bancaire: 0 € → j’achète tout avec mon épargne ici
• Epargne restante: 20 000 €
• Loyer annuel: 8 000€

Bien qu’il y ait une véritable rentabilité économique quasi immédiate grâce aux loyers perçus, j’ai utilisé quasiment toute mon épargne.

Résultat, je ne peux plus faire d’opération car j’ai utilisé presque tout mon cash disponible.

Hypothèse 2: j’achète le bien avec un crédit bancaire

• Montant de mon épargne disponible: 120 000 €
• Montant total du projet immobilier: 100 000 €
• Emprunt bancaire: 90 000 €
• Apport personnel: 10 000 €
• Epargne restante: 110 000 €
• Loyer annuel: 8 000€

Ici je finance le bien par un prêt immobilier. Mon capital investi n’est que de 10% de la somme du bien (soit 10 000 €). Résultat: je n’ai quasiment pas touché mon épargne alors que le loyer annuel que je touche reste le même.

Pour comprendre l’aspect théorique, supposons que ma banque accepte de me prêter autant que je ne le souhaite.

Ainsi mes 120 000 € d’épargne pourront être utilisés en 12 apports de 10 000 €, soit 12 projets immobiliers.

 Si on garde le même prix par projet, soit 100 000 €, alors je peux investir 12 x 100 000 € en utilisant le levier bancaire.

Et donc avoir 1 200 000 € de patrimoine.

Mais je touche aussi 12 loyers, soit 12 x 8 000 € = 96 000 €

C’est l’illustration parfaite d’un effet de levier qui permet d’investir 12 fois plus qu’en financement propre.

Bien sûr il s’agit d’un exemple simplifié à l’extrême.

Mon retour sur expérience

Si aujourd’hui je dispose de dizaine de bien immobiliers, c’est parce que j’utilise cet effet de levier.

La logique m’est venue assez simplement: pourquoi utiliser mon épargne disponible si je peux lever de la dette ?

Qui plus est, j’ai compris assez rapidement à mes débuts qu’on parlait de créer une sorte de “dette intelligente” puisqu’en plus de m’avoir permis de multiplier les opérations, elle m’a permis de diminuer grandement la fiscalité de mes projets immobiliers. Les avantages fiscaux sont réels.

De fait, je n’ai jamais mis plus de 10 000 € d’épargne dans un de mes projets immobiliers.

Et c’est ainsi que je dispose de plusieurs biens immobiliers, financés par différentes banques, payés entièrement par mes locataires, et pour lesquels je me dégage du cash flow tous les mois.

Ce même bénéfice me permet en plus d’augmenter ma capacité d’emprunt, et donc par la suite de continuer les opérations.

L’effet de levier immobilier est clé, et je vous incite à l’utiliser au maximum !