Guide complet sur l’expulsion : description de toute la procédure légale, et le temps nécessaire, pour expulser un locataire qui ne paye plus.
Sommaire
- Introduction
- Mon expérience avec les impayés
- Expulser vous même le locataire ? Une chose à ne surtout pas faire !
- Les 7 étapes qui constituent la procédure d’expulsion (ainsi que les délais liés)
- Conclusion
Introduction
Je ne vais pas vous parler de minimiser les risques locatifs en choisissant un bon locataire dès le début – car si vous êtes sur cette page c’est qu’il est déjà sûrement trop tard.
Ne pas recevoir son loyer: c’était le sujet favori de mon entourage quand je me suis lancé en immobilier. « Mais que vas-tu faire si on ne te paye plus? »
Contrairement aux croyances, seulement 3% des loyers sont impayés en France. C’est donc en réalité très rare.
Mais bon, quand ça arrive ça fait 💩.
Surtout qu’en droit français, le locataire est ultra protégé et qu’il est quasi impossible de lui faire quitter le logement (je ne vais rien vous apprendre en vous disant ça).
On ajoute à ça une justice débordée, des trêves hivernales longues, et des recours assez lents …
Je vais vous partager dans cet article mon retour sur expérience dans un premier temps, puis vous donner les différentes étapes ainsi que les délais temporels liés.
Mon expérience avec les impayés
Avec mon associé Édouard, nous avons acheté un immeuble dans lequel on savait qu’un locataire était défaillant.
Ceci dit, il était en cours de relogement dans un habitat social – chose qui avait été d’ailleurs confirmée par la CCAS – la Caisse Centrale d’Activités Sociales qui gère entre autres les aides sociales à l’hébergement.
Nous avons donc acheté l’immeuble en connaissance de cause et nos calculs de rendement prenaient en compte que ce locataire n’allait pas payer pendant un certain temps.
Sans surprise, il n’a payé aucun loyer. 😆
Mais contre toute attente, il a refusé le logement social qui lui a été trouvé (après plus de 6 mois de recherche par l’assistante sociale !)
On s’est retrouvé sur le cul.
Bref, c’est comme ça qu’on s’est intéressés aux démarches d’expulsion – nous sommes d’ailleurs passés par un cabinet d’avocat spécialisé dans les expulsions (l’affaire est toujours en cours au moment ou j’écris cet article, je vous tiendrais au courant de l’histoire) au fur et à mesure de son avancée.
Expulser vous même le locataire ? Une chose à ne surtout pas faire !
Avant toute chose, l’expulsion du locataire par vous même est strictement interdite !
Ne soyez pas tenter de procéder vous mêmes à l’expulsion, de changer la serrure, de le faire quitter les lieux de force… S’engager là dedans est passible de trois ans de prison et de 30 000 € d’amende.
Ceci dit vous pouvez toujours tenter de trouver un accord à l’amiable avec votre locataire – chose que je vais fortement vous recommander.
Par exemple: autoriser un départ immédiat sans préavis, s’assoir sur la dette du locataire, rendre la caution en cash si ça peut l’inciter à quitter les lieux, faire comprendre que si on ne trouve pas d’accord il y aura une mise en demeure…
Pour revenir sur mon expérience, nous avons tenté tout ça avec mon associé et rien n’a marché. Mais chaque situation est unique, et il faut toujours tenter de trouver une solution par le dialogue avant d’entamer les procédures juridiques.
Les 7 étapes qui constituent la procédure d’expulsion (ainsi que les délais liés)
Avant toute chose, si le locataire bénéficie d’une allocation logement, il faut prévenir la CAF de l’impayé.
- Il faut ensuite passer par un huissier de justice pour effectuer un commandement de payer & une dénonciation à la CCAPEX (2 mois).
- Enfin, il faut saisir le tribunal pour assigner la demande à un Juge.
- Puis Il faut dénoncer l’assignation à la Préfecture (2 mois)
- Viens l’audience de plaidoirie
- Une fois la décision de justice reçue, il faut en informer le locataire & signifier un commandement de quitter les lieux (2 mois)
- Si le locataire n’a pas quitté les lieux, il faut donc réquisitionner les forces de l’ordre.
- Enfin, l’expulsion de l’occupant sans droit ni titre est possible (hors trêve hivernale)
Vous retrouvez la jouissance de votre bien
Conclusion
Comme vous avez pu le constater, expulser un locataire requiert de longues et fastidieuses démarches.
Les situations d’impayés, et toute la procédure d’expulsion, est un contexte assez anxiogène pour les propriétaires victimes de leur locataire défaillant.
Au-delà de cet article, je vous invite aussi à consulter la page qui explique la démarche sur le site du Service Public.
Je vous recommande aussi de vous faire accompagner par des experts compétents si vous en avez les moyens.
