Un investissement locatif dans une zone tendue c’est réaliser un achat sûr et sable. Mais certaines obligations sont indispensables à connaitre avant d’acheter.
Sommaire
- Qu’est-ce qu’une ville située en zone tendue ?
- Un investissement sûr et stable
- Mais… les loyers ne sont pas fixées librement (sauf cas spécifiques)
- Le préavis est plus court pour les locataires
- Il peut y avoir un impact sur les taxes locales
Qu’est-ce qu’une ville située en zone tendue ?
Une zone tendue est par définition une ville de plus de 50 000 habitants.
Le marché immobilier y est très dynamique – autant pour les locataires que propriétaires et investisseurs. En effet c’est un marché ou la demande est beaucoup plus forte que l’offre.
Un bien à vendre trouve quasi-immédiatement preneur, un bien à louer reçoit des dizaines et et dizaines de dossiers en quelques heures seulement.
Par conséquent, les prix – qu’il s’agisse des loyers ou des prix d’achat – y sont très élevés.
Enfin, sachez que les zones tendues représentes 28 agglomérations en France, pour un total de 1149 communes. Accéder à toute la liste des zones éligibles et villes associées.
▶ Accéder à la liste des 28 agglomérations et 1149 villes qui sont situées en zone tendue
Un investissement sûr et stable
Vous l’aurez compris, les zones tendues représentes les grandes métropoles de France. Y acheter une résidence principale, ou y réaliser un investissement locatif en zone tendue, c’est donc s’assurer d’avoir investi de manière sûr et stable.
Qui dit sûr et stable, veut aussi dire rendement plus faible.
Ceci étant, le côté dit « tendu » de ces villes permet d’y avoir un marché immobilier locatif plutôt intéressant !
La demande de logements y est forte, et les prix des loyers élevés.
La revente quand à elle sera facile et quasi assurée.
Mais… les loyers ne sont pas fixées librement (sauf cas spécifiques)
Attention par contre à ne pas faire n’importe quoi avec les loyers:
- Vous ne pouvez pas les fixer librement: les communes ont mis en place une fixation du loyer. C’est à dire qu’elles pratiquent un plafonnement des loyers pour les propriétaires (et c’est propre à chacune des communes).
- Pire encore, certaines villes ont mis en place l’encadrement des loyers: j’avais d’ailleurs écrit cet article ou je déconseillais personnellement de réaliser un investissement locatif dans les quelques villes (citées dans ce même article)…
▶ Lire l’article: Ces 26 villes qui encadrent les loyers et limitent les investisseurs
- Bon, je vous rassure, il existe des cas de dérogation pour plus de flexibilité sur la fixation des loyers:
| SITUATION | RÈGLE DE FIXATION DES LOYERS |
|---|---|
| Le bien immobilier est loué pour la première fois | Fixation du loyer totalement libre |
| Le bien immobilier a été innocupé par un locataire depuis plus de 18 mois | Fixation du loyer totalement libre |
| Le bien est en travaux d’amélioration depuis moins de 6 mois, pour un motant au moins égal à la dernière année de loyer + Le bien présente une consommation en énergie dont le DPE se situe entre A et E | Fixation du loyer totalement libre |
| Le bien a été en travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence + Les travaux ont coûté l’équivalent d’au moins 6 mois de loyer + Le bien présente une consommation en énergie dont le DPE se situe entre A et E | Fixation du loyer à la hausse autorisée mais encadrée à 15% du coût réel des travaux |
| Le loyer précédemment appliqué est bien en-dessous de la valeur réelle + Le bien présente une consommation en énergie dont le DPE se situe entre A et E | Fixation du loyer à la hausse autorisée mais encadrée à la moitié de la différence entre le montant moyen d’un loyer du voisinage et le dernier loyer appliqué au précédent locataire |
Le préavis est plus court pour les locataires
Bon à savoir: le préavis pour les locataires dans une ville située en zone tendue est de 1 mois contrairement à 3 mois habituellement.
Personnellement, je n’y vois pas d’inconvénient particulier: vous trouvez facilement des locataires dans ces villes.
Il peut y avoir un impact sur les taxes locales
En réalité, je vous rassure ici, le quasi seul impact qu’il peut y avoir concerne les logements vacants.
En effet, les communes de plus de 50 000 habitants appliquent une taxe sur les logements vacants aussi appelés TLV.
Sachez qu’il existe de nombreux moyens pour éviter de payer cette taxe en question.
▶ Lire l’article: Comment ne pas payer la taxe sur les logements vacants ?
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