Il existe différents moyens pour transmettre son patrimoine immobilier à moindre coût. Voici 4 moyens de limiter les droits de succession à payer.
Sommaire
- Introduction
- Faire une donation par enfant pour bénéficier d’une économie fiscale conséquente
- Profiter du démembrement sur les parts transmises
- Réduire la valeur des parts transmises sous certaines conditions
- Si vous ne détenez pas de SCI: utilisez le mécanisme de la vente à soi-même
Introduction
Le meilleur moyen de transmettre son patrimoine c’est d’utiliser le levier de la société civile immobilière (SCI).
3 des moyens que nous détaillons ci-dessous sont uniquement valables si vous détenez une SCI: le démembrement de propriété, la donation en démembrement et la réduction de la valeur des parts de la SCI.
Ceci étant, il existe un autre moyen si vous n’avez pas de SCI, et il s’agit d’une petite baguette magique: la vente à soi-même. Voyons plutôt ci-dessous.
▶ Lire l’article: 5 raisons de créer une SCI
Faire une donation par enfant pour bénéficier d’une économie fiscale conséquente
Dans le cadre d’une SCI, les parents peuvent donner tout ou partie des parts sociales à leurs enfants à travers le temps.
Ainsi, chaque enfant peut bénéficier de 100 000€ par parent, et ce tous les 15 ans.
Si vous avez donc 2 enfants, vous pouvez leur transmettre 200 000€ chacun (si il y a bien 2 parents, sinon 100 000€), soit une donation de 400 000€ au total (200 000 * 2) et donc tous les 15 ans !
Soit 800 000€ au bout de 30 ans sans rien payer à l’administration fiscale.
Profiter du démembrement sur les parts transmises
Il est possible en SCI de transmettre simplement la nue-propriété des parts sociales à ses enfants à moindre coût fiscal.
Voyez plutôt le barème ci-dessous :
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
| Jusqu’à 20 ans | 90% | 10% |
| De 21 à 30 ans | 80% | 20% |
| De 31 à 40 ans | 70% | 30% |
| De 41 à 50 ans | 60% | 40% |
| De 51 à 60 ans | 50% | 50% |
| De 61 à 70 ans | 40% | 60% |
| De 71 à 80 ans | 30% | 70% |
| De 81 à 90 ans | 20% | 80% |
| À partir de 91 ans | 10% | 90% |
Explication: Au moment ou je vous écris je suis dans la tranche 31-40 ans. Je souhaite transmettre mon patrimoine acquis en SCI à mon enfant. En faisant cette donation, les droits de donation sont calculés sur 30% de la valeur de la pleine propriété des parts.
Conclusion: n’attendez pas pour transmettre à vos enfants ! Plus l’usufruitier (c’est à dire vous) est jeune, plus la valeur de la nue-propriété transmise est faible.
Réduire la valeur des parts transmises sous certaines conditions
La valeur des parts transmises tient compte du passif de la société.
Si vous avez un emprunt en cours, alors les parts ont une valeur plus faible.
Vous pouvez donc profiter d’un encours bancaire pour diminuer la valeur des parts de votre SCI, et les transmettre à vos enfants à “prix réduit”.
Si vous ne détenez pas de SCI: utilisez le mécanisme de la vente à soi-même
La vente à soi-même, aussi appelé Owner Buy Out (ou simplement OBO) est un mécanisme unique qui permet de transmettre son patrimoine, tout en profitant de l’argent de la vente du bien, et le tout en restant propriétaire !
Que demander de plus ?
Nous détaillons ce mécanisme dans l’article suivant.
▶ Lire l’article: La vente à soi-même: ce levier magique pour gagner de l’argent
