La SCI est un instrument incontournable quand on investit en immobilier ! Voici les 5 principales raisons qui vont vous inciter à en créer une.
Sommaire
- Introduction
- Optimiser votre fiscalité
- Démultiplier votre capacité financière en investissant à plusieurs
- Échapper à l’indivision
- Un levier indispensable pour transmettre un bien à moindre coût fiscal
- Protéger son concubin / sa concubine en cas de décès
Introduction
Sachez avant toute chose qu’une société civile immobilière (SCI) doit être détenue par au moins deux personnes – physiques ou morales.
Si vous êtes seul.e alors il est compliqué de se lancer dans l’aventure.
J’ai déjà lu / vu / entendu qu’il existait un moyen de contournement: créer une entité morale, c’est-à-dire une société type SASU, et d’associer cette société avec soi-même en tant que personne physique afin d’être deux. Si je peux vous donner un conseil: ne vous embarquer pas là-dedans.
Bien que ce soit possible sur le papier, vous vous exposez à un très fort risque de redressement par l’administration fiscale.
Lancez donc votre SCI sur de bonnes bases, et faites vous accompagner par un comptable, un notaire, un fiscaliste, ou un avocat pour avoir les meilleurs conseils possibles et pour ainsi créer votre propre SCI.
Optimiser votre fiscalité
Cette raison est de loin celle qui faut connaitre si vous souhaitez créer une SCI.
En fonction de votre situation fiscale, vous pouvez opter pour une soumission de votre société à l’impôt sur le revenu, on appelle celà une SCI soumise à l’IR, ou l’impôt sur les sociétés, c’est-à-dire une SCI soumise à l’IS.
Ce sont les deux différents types de SCI. Vous pouvez choisir la forme de la SCI au miment ou vous rédigez les statuts.
Personnellement, je trouve que la SCI soumise à l’IS présente de biens meilleurs avantages que celles à l’IR – notamment du au fait qu’on peut déduire du bénéfice n’importe quel type de charges et dépenses.
Sachez que je vous recommande d’étudier l’IR versus l’IS avec un fiscaliste car tout dépend aussi de votre propre situation fiscale.
Enfin, sachez que si vous comptez faire du meublé, ou de la location saisonnière en SCI, alors seule la SCI IS est possible.
Démultiplier votre capacité financière en investissant à plusieurs
Qu’on se le dise: vous pouvez acheter à plusieurs sans SCI. Mais c’est à mon sens une erreur. En cas de pépins avec la ou les personnes avec qui vous avez acheté, et que celle.s ci souhaite.nt vendre, alors vous vous retrouverez dans l’obligation de vendre le bien.
La SCI est le meilleur levier pour profiter du fait d’investir à plusieurs, qui permet ainsi de démultiplier sa force de frappe financière, tout en se protégeant en cas de pépins. Côté financier, plus vous êtes nombreux, plus vous augmentez la capacité financière – il est donc de facto plus facile d’obtenir un prêt bancaire.
Échapper à l’indivision
Nombreuses sont les contraintes liée à une indivision:
L’indivision: se dit d’un bien qui appartient à plusieurs personnes jusqu’au partage de ce même bien. Durant cette période, les héritiers sont tous ensemble propriétaires.
C’est notamment le cas quand un proche décède et que l’on hérite d’un bien à plusieurs: ce même bien est alors la propriété indivise des héritiers.
Dans ce cas précis, la SCI est un bon moyen d’éviter l’indivision: c’est-à-dire lorsqu’un indivisaire souhaite vendre le bien, alors tout le monde doit vendre le bien.
La SCI permet d’éviter ça: si un associé souhaite se retirer pour profiter de l’argent, alors il vend ses parts. Sachez que les associés sont prioritaires sur l’achat de ces parts (en tout cas si vous l’avez bien précisé dans les statuts).
Un levier indispensable pour transmettre un bien à moindre coût fiscal
La SCI s’avère un excellent atout -si ce n’est le meilleur- pour votre transmission de patrimoine.
Le bien est alors la propriété d’une société, et il est ainsi possible de distribuer des parts de cette société à ses descendants.
Ce mécanisme fiscal permet de léguer une société sans payer de droit d’héritage dans les valeurs limites de droits de donation (à ce jour 100 000€ par enfant et par parent, et ce tous les 15 ans).
Il permet aussi de léguer un patrimoine sans être contraint ou soumis à l’indivision vue précédemment.
Protéger son concubin / sa concubine en cas de décès
Un des derniers atouts majeurs de la SCI c’est la protection du concubin.
La plupart des couples achète un bien en nom propre (donc sans SCI). En cas de décès d’un des deux concubins, alors la personne survivante se retrouve en indivision avec les héritiers de la personne décédée. De fait, on retombe dans la logique de l’indivision: si un héritier souhaite vendre, alors il faut vendre le bien complètement.
L’achat via une SCI permet au survivant de garder ses parts sans perdre le fameux bien.
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