Méthode simple pour calculer sa capacité d’emprunt pour un projet immobilier + grille de revenus mensuels nécessaires pour emprunter différents montants
Sommaire
- Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?
- Comment calculer la somme que l’on peut emprunter ?
- Est-ce que les revenus locatifs sont pris dans le calcul ?
- Tableau détaillé de la capacité d’emprunt en fonction des revenus mensuels (à partir de 1 500€/mois)
- Tableau détaillé du revenu nécessaire pour emprunter différentes sommes sur 20 ans (à partir de 100 000€ d’emprunt)
Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?
La capacité d’emprunt représente le montant maximum que vous pouvez emprunter sur une période donnée en fonction de vos revenus financiers et de vos charges.
Autrement, cela représente votre aptitude à faire face aux échéances d’un crédit immobilier.
Vous devez avoir une vue sur vos besoins financiers et connaître votre capacité d’emprunt avant de vous lancer dans un projet d’investissement immobilier.
Concrètement, cela vous permet :
- d’avoir une maîtrise sur les montants que vous pouvez lever pour un prêt immobilier
- de connaître le montant maximal que vous pouvez rembourser
- d’avoir une idée sur la durée de remboursement de votre crédit immobilier
Comment calculer la somme que l’on peut emprunter ?
Le calcul est assez simple: il s’agit de prendre tous ses revenus, d’y soustraire les charges, et ne garder qu’un tiers (1/3) du montant donné.
Soit:
Capacité d’emprunt = (revenus – charges) * 33%
Ce qu’il faut intégrer dans les revenus :
- Salaires
- Revenus fonciers (c’est à dire tous les revenus immobiliers dont vous pouvez déjà disposer)
- Rentes
- Et tout autre revenu
Ce qu’il faut intégrer dans les charges:
- Tout crédit que vous pouvez déjà avoir (emprunt immobilier, emprunt à la consommation…)
- Pension alimentaire
- Le loyer
Il est important de noter que les banques ne calculent pas de la manière la capacité d’emprunt: certaines effectuent des pondérations, d’autres prennent en compte tout ou partie d’un crédit immobilier (surtout si vous avez investi à plusieurs).
Bref au temps vous dire qu’il n’ y a pas une réponse unique ici, et que je vous invite toujours à mettre en concurrence différentes banques lorsque vous avez un projet immobilier.
Est-ce que les revenus locatifs sont pris dans le calcul ?
Tous les revenus locatifs, dits revenus fonciers, sont pris en compte dans vos revenus.
Par conséquent, tous les crédits en cours sont donc aussi pris en compte dans les charges.
Ce qui veut dire que plus vous multipliez les opérations positives avec du cashflow, plus vous décuplez votre capacité d’emprunt !
Tableau détaillé de la capacité d’emprunt en fonction des revenus mensuels (à partir de 1 500€/mois)
| Salaire | Taux d’endettement maximal | Capacité d’emprunt* |
|---|---|---|
| 1 500 € | 33% | 495 € |
| 2 000 € | 33% | 660 € |
| 2 500 € | 33% | 825 € |
| 3 000 € | 33% | 990 € |
| 3 500 € | 33% | 1 155 € |
| 4 000 € | 33% | 1 320 € |
| 4 500 € | 33% | 1 485 € |
| 5 000 € | 33% | 1 650 € |
| 5 500 € | 33% | 1 815 € |
| 6 000 € | 33% | 1 980 € |
| 6 500 € | 33% | 2 145 € |
| 7 000 € | 33% | 2 310 € |
| 7 500 € | 33% | 2 475 € |
| 8 000 € | 33% | 2 640 € |
| 8 500 € | 33% | 2 805 € |
| 9 000 € | 33% | 2 970 € |
| 9 500 € | 33% | 3 135 € |
| 10 000 € | 33% | 3 300 € |
| 10 500 € | 33% | 3 465 € |
| 11 000 € | 33% | 3 630 € |
| 11 500 € | 33% | 3 795 € |
| 12 000 € | 33% | 3 960 € |
| 12 500 € | 33% | 4 125 € |
| 13 000 € | 33% | 4 290 € |
| 13 500 € | 33% | 4 455 € |
| 14 000 € | 33% | 4 620 € |
| 14 500 € | 33% | 4 785 € |
| 15 000 € | 33% | 4 950 € |
Tableau détaillé du revenu nécessaire pour emprunter différentes sommes sur 20 ans (à partir de 100 000€ d’emprunt)
| Emprunt recherché | Remboursement mensuel | Salaire mensuel nécessaire |
|---|---|---|
| 100 000 € | 499 € | 1 497 € |
| 150 000 € | 749 € | 2 247 € |
| 200 000 € | 999 € | 2 997 € |
| 250 000 € | 1 249 € | 3 747 € |
| 300 000 € | 1 498 € | 4 494 € |
| 350 000 € | 1 748 € | 5 244 € |
| 400 000 € | 1 998 € | 5 994 € |
| 450 000 € | 2 248 € | 6 744 € |
| 500 000 € | 2 497 € | 7 491 € |
| 550 000 € | 2 747 € | 8 241 € |
| 600 000 € | 2 997 € | 8 991 € |
| 650 000 € | 3 247 € | 9 741 € |
| 700 000 € | 3 496 € | 10 488 € |
| 750 000 € | 3 746 € | 11 238 € |
| 800 000 € | 3 996 € | 11 988 € |
| 850 000 € | 4 245 € | 12 735 € |
| 900 000 € | 4 495 € | 13 485 € |
| 950 000 € | 4 745 € | 14 235 € |
| 1 000 000 € | 4 995 € | 14 985 € |
